{"id":153,"date":"2017-02-03T16:20:26","date_gmt":"2017-02-03T16:20:26","guid":{"rendered":"http:\/\/condominielocazioni.com\/?page_id=153"},"modified":"2017-02-03T16:28:54","modified_gmt":"2017-02-03T16:28:54","slug":"diritti-reali-2","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/condominielocazioni.com\/?page_id=153","title":{"rendered":"DIRITTI REALI"},"content":{"rendered":"

\u00a0<\/b><\/span><\/p>\n

I diritti reali sono una particolare categoria ricompresa all\u2019interno dei diritti soggettivi che conferiscono al titolare un potere sulla <\/span>res<\/span><\/i> che si contraddistingue per le seguenti caratteristiche:<\/span><\/p>\n

– \u00a0Assolutezza<\/span><\/i>: il diritto reale pu\u00f2 essere fatto valere \u201c<\/span>erga omnes<\/span><\/i>\u201d, ovvero contro tutti coloro che ne impediscono l\u2019esercizio. A tale potere corrisponde il generico dovere dei terzi di astenersi dal compiere qualsiasi atto che possa turbare l\u2019esercizio di tale diritto;<\/span><\/p>\n

– Immediatezza<\/span><\/i>: il titolare realizza il proprio interesse esercitando il proprio diritto indipendentemente dalla collaborazione di soggetti terzi.<\/span><\/p>\n

– \u00a0<\/span>Tipicit\u00e0<\/span><\/i>: i diritti reali sono solo quelli previsti dal legislatore; ci\u00f2 significa che essi costituiscono un <\/span>\u201cnumerus clausus\u201d<\/span><\/i> e che l\u2019autonomia contrattuale riconosciuta dall\u2019ordinamento viene limitata dal divieto di creare forme atipiche di diritti reali.<\/span><\/p>\n

A tal proposito, i diritti reali si suddividono in:<\/span><\/p>\n

1) \u00a0<\/i><\/b>Diritto di propriet\u00e0<\/i><\/b>:<\/span><\/p>\n

\u00e8 l\u2019ipotesi maggiormente conosciuta di diritto reale, riconosciuta, innanzi tutto dall\u2019art. 42 della Costituzione e poi dall\u2019art. 832 del codice civile; tale diritto riconosce al titolare il potere di disporre della res in modo pieno ed esclusivo, sia in senso materiale che giuridico, ed indipendentemente dalla cooperazione altrui e senza subire l\u2019interferenza di terzi nel godimento della stessa.<\/span><\/p>\n

2) <\/b>\u00a0<\/i><\/b>Diritti reali di godimento su cosa altrui:<\/b><\/p>\n

sono diritti che attribuiscono al titolare il potere di utilizzare un bene la cui propriet\u00e0 appartiene ad un altro soggetto. In siffatta ipotesi, infatti, colui che \u00e8 proprietario di un bene, sceglie di comprimere in modo pi\u00f9 o meno ampio il proprio diritto assoluto sulla <\/span>res<\/span><\/i> in favore del godimento della stessa da parte di altri per cui, mentre il proprietario manterr\u00e0 sul bene il diritto di propriet\u00e0, un altro soggetto terzo si giover\u00e0\/\u201dgodr\u00e0\u201d in vario modo (a seconda della tipologia di diritto reale di godimento di cui \u00e8 titolare) dei benefici e\/o frutti che da quel bene derivano.<\/span><\/p>\n

I diritti reali di godimento sono:<\/span><\/p>\n

2a) <\/i><\/b>Diritto di Superficie:<\/i><\/b><\/p>\n

disciplinato dall\u2019art. 952 del codice civile, consiste nel diritto che un soggetto ha di realizzare o mantenere in un fondo di propriet\u00e0 altrui una costruzione di cui acquister\u00e0 la propriet\u00e0. In tale ipotesi, quindi, l\u2019esercizio del diritto di propriet\u00e0 del suolo sar\u00e0 limitato dal diritto di superficie in esso costituito. <\/span><\/p>\n

2b) <\/i><\/b>Diritto di Enfiteusi:<\/i><\/b><\/p>\n

disciplinato dagli art. 957 e ss. del codice civile, si sostanzia nel potere di godimento pieno che il titolare ha su un fondo di propriet\u00e0 altrui. Come controprestazione di tale godimento, l\u2019enfiteuta dovr\u00e0 migliorare il fondo stesso e pagare inoltre al proprietario concedente un canone annuo in denaro o in derrate.<\/span><\/p>\n

2c) <\/i><\/b>Diritto di Usufrutto:<\/i><\/b><\/p>\n

disciplinato dagli artt. 978 e ss del codice civile, trattasi di un diritto dai margini di applicazione molto ampi; esso, infatti, si estende al godimento di un bene di propriet\u00e0 altrui e al percepimento dei frutti che da quel bene derivano. In tale ipotesi, al proprietario residua solamente la c.d. \u201cnuda propriet\u00e0\u201d.<\/span><\/p>\n

2d) <\/i><\/b>Diritto d\u2019Uso:<\/i><\/b><\/p>\n

disciplinato dall\u2019art. 1021 del codice civile, consente al titolare di servirsi di un bene di propriet\u00e0 altrui e giovarsi degli eventuali frutti maturati limitatamente ai bisogni propri e della famiglia.<\/span><\/p>\n

2e) <\/i><\/b>Diritto di Abitazione<\/i><\/b>:<\/span><\/p>\n

disciplinato dall\u2019art. 1022 del codice civile, consente al titolare di abitare una casa, anche in questo caso, \u00a0nei limiti del bisogno proprio e della propria famiglia.<\/span><\/p>\n

2f) <\/i><\/b>Diritto di Servit\u00f9:<\/i><\/b><\/p>\n

disciplinato dagli artt. 1027 del codice civile e seguenti, consiste nel peso imposto su un fondo (detto fondo servente) di propriet\u00e0 altrui al fine di trarre una utilit\u00e0 per il proprio fondo (detto fondo dominante).<\/span><\/p>\n

3) <\/b>Diritti reali di garanzia<\/b>:<\/b><\/p>\n

sono diritti che attribuiscono al titolare il potere di vincolare un bene di propriet\u00e0 altrui al fine di garantire il soddisfacimento di un proprio credito. Se i diritti reali di godimento limitano il potere di utilizzo che il proprietario pu\u00f2 esercitare sul bene, con il diritto reale di garanzia, il titolare del medesimo pu\u00f2 limitare il potere di disposizione del bene da parte del relativo proprietario.<\/span><\/p>\n

Tra i diritti reali di garanzia distinguiamo:<\/span><\/p>\n

3a)<\/i><\/b> Pegno:<\/i><\/b><\/p>\n

disciplinato dagli artt. 2874 e seguenti del codice civile, esso \u00e8 il diritto reale su un bene mobile di propriet\u00e0 del debitore che viene concesso da quest\u2019ultimo al creditore a garanzia dell\u2019adempimento di una obbligazione. In poche parole, in caso di inadempimento, il pegno consente al titolare di tale diritto di soddisfare il proprio credito tramite l\u2019assegnazione del bene stesso o tramite il ricavato che deriva dalla vendita del bene dato in pegno. In tale ipotesi il debitore viene spossessato del bene, il quale viene detenuto e custodito o dal creditore o da un custode.<\/span><\/p>\n

La <\/span>ratio<\/span><\/i> di tale circostanza risiede nella difficolt\u00e0 di rendere conoscibile ai terzi potenziali acquirenti o creditori dell\u2019impegno che grava sul bene e di impedire dunque che il suddetto venga alienato o ceduto all\u2019insaputa del titolare del diritto di pegno. Purtroppo, infatti, non per tutte le categorie di beni mobili esiste un forma di pubblicit\u00e0 idonea a consentire ai terzi di conoscere preventivamente le vicende che gravano sul bene.<\/span><\/p>\n

Il creditore in siffatta ipotesi non pu\u00f2 esercitare poteri che vadano oltre quelli che gli derivano dalla garanzia, per cui non potr\u00e0 disporre del bene se non in caso di inadempimento e, qualora il debitore datore di pegno dovesse rendersi adempiente, il creditore dovr\u00e0 restituire quanto ricevuto in pegno.<\/span><\/p>\n

3b)<\/b> Ipoteca<\/i><\/b>:<\/span><\/i><\/p>\n

disciplinata dagli artt. 2808 e seguenti del codice civile, tale diritto consiste nel potere del creditore di espropriare il bene sul quale \u00e8 stata costituita l\u2019ipoteca.<\/span><\/p>\n

Possono formare oggetto di ipoteca i beni immobili unitamente alle relative pertinenze, i beni mobili registrati (autovetture, aereomobili, ecc), nonch\u00e9 i diritti reali di godimento di cui sopra, fatta eccezione per le servit\u00f9. <\/span><\/p>\n

L\u2019ipoteca pu\u00f2 essere volontaria, legale o giudiziaria.<\/span><\/p>\n

E\u2019 <\/span>volontaria<\/b> quando, come suggerisce l\u2019aggettivo che l\u2019accompagna, \u00e8 la parte proprietaria di un bene o titolare di un diritto reale di godimento che decide di costituirvi sopra una ipoteca.<\/span><\/p>\n

E\u2019 <\/span>legale<\/b>, invece, quando essa viene costituita nella tassative ipotesi previste dalla legge. Ai sensi dell\u2019art. 2817 del codice civile, hanno ipoteca legale:<\/span><\/p>\n

    \n
  1. l’alienante in caso di vendita di immobile sul bene alienato per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;<\/span><\/li>\n
  2. i coeredi, soci e altri condividenti sopra gli immobili assegnati ai condividenti a garanzia del pagamento dei conguagli;<\/span><\/li>\n
  3. lo Stato sopra i beni dell’imputato o del civilmente responsabile per il pagamento delle spese processuali.<\/span><\/li>\n<\/ol>\n

    Si dice, invece, <\/span>giudiziale<\/b>, quando l\u2019ipoteca viene costituita su un bene del debitore sulla base di una sentenza di condanna al pagamento di una somma o all\u2019adempimento di altra obbligazione.<\/span><\/p>\n

    In tutti i summenzionati casi, la costituzione di tale diritto di garanzia avviene con la stipulazione di un atto ad hoc nel caso di ipoteca volontaria e legale o in caso della giudiziale con la pronuncia di una sentenza favorevole al creditore; in tutti i casi \u00e8 poi opportuno che sia il creditore a richiedere l\u2019iscrizione nei pubblici registri immobiliari del predetto diritto di garanzia sul bene del debitore.<\/span><\/p>\n

    Tale adempimento, in caso di costituzione di ipoteca, \u00e8 fondamentale in quanto attua una forma di pubblicit\u00e0 delle vicissitudini che gravano sul bene ipotecato, al fine di tutelare il creditore rispetto ad una eventuale disposizione del bene operata dal debitore allo scopo di sottrarre quel determinato bene alla garanzia del credito, ma anche eventuali potenziali acquirenti dal compimento di un affare poco vantaggioso in quanto il bene risulta gi\u00e0 \u201cprenotato\u201d per il soddisfacimento di una determinata obbligazione.<\/span><\/p>\n

    Nel caso in cui, pi\u00f9 creditori, a vario titolo, vogliano iscrivere ipoteca su un determinato bene, la preferenza tra i creditori nel soddisfarsi sul bene viene accordata dalla legge a colui che ha iscritto per primo l\u2019ipoteca e non a colui che possiede il titolo pi\u00f9 risalente.<\/span><\/p>\n

     <\/p>\n

    Milano, 3 Febbraio 2017 <\/span><\/em><\/p>\n

    Avv. Francesco Maria Galli\u00a0<\/i><\/strong>Patrocinante in Cassazione<\/p>\n

    Dr.ssa Valentina Mantega\u00a0<\/i><\/strong>Dottore in Giurisprudenza <\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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