I diritti reali sono una particolare categoria ricompresa all’interno dei diritti soggettivi che conferiscono al titolare un potere sulla res che si contraddistingue per le seguenti caratteristiche:
– Assolutezza: il diritto reale può essere fatto valere “erga omnes”, ovvero contro tutti coloro che ne impediscono l’esercizio. A tale potere corrisponde il generico dovere dei terzi di astenersi dal compiere qualsiasi atto che possa turbare l’esercizio di tale diritto;
– Immediatezza: il titolare realizza il proprio interesse esercitando il proprio diritto indipendentemente dalla collaborazione di soggetti terzi.
– Tipicità: i diritti reali sono solo quelli previsti dal legislatore; ciò significa che essi costituiscono un “numerus clausus” e che l’autonomia contrattuale riconosciuta dall’ordinamento viene limitata dal divieto di creare forme atipiche di diritti reali.
A tal proposito, i diritti reali si suddividono in:
1) Diritto di proprietà:
è l’ipotesi maggiormente conosciuta di diritto reale, riconosciuta, innanzi tutto dall’art. 42 della Costituzione e poi dall’art. 832 del codice civile; tale diritto riconosce al titolare il potere di disporre della res in modo pieno ed esclusivo, sia in senso materiale che giuridico, ed indipendentemente dalla cooperazione altrui e senza subire l’interferenza di terzi nel godimento della stessa.
2) Diritti reali di godimento su cosa altrui:
sono diritti che attribuiscono al titolare il potere di utilizzare un bene la cui proprietà appartiene ad un altro soggetto. In siffatta ipotesi, infatti, colui che è proprietario di un bene, sceglie di comprimere in modo più o meno ampio il proprio diritto assoluto sulla res in favore del godimento della stessa da parte di altri per cui, mentre il proprietario manterrà sul bene il diritto di proprietà, un altro soggetto terzo si gioverà/”godrà” in vario modo (a seconda della tipologia di diritto reale di godimento di cui è titolare) dei benefici e/o frutti che da quel bene derivano.
I diritti reali di godimento sono:
2a) Diritto di Superficie:
disciplinato dall’art. 952 del codice civile, consiste nel diritto che un soggetto ha di realizzare o mantenere in un fondo di proprietà altrui una costruzione di cui acquisterà la proprietà. In tale ipotesi, quindi, l’esercizio del diritto di proprietà del suolo sarà limitato dal diritto di superficie in esso costituito.
2b) Diritto di Enfiteusi:
disciplinato dagli art. 957 e ss. del codice civile, si sostanzia nel potere di godimento pieno che il titolare ha su un fondo di proprietà altrui. Come controprestazione di tale godimento, l’enfiteuta dovrà migliorare il fondo stesso e pagare inoltre al proprietario concedente un canone annuo in denaro o in derrate.
2c) Diritto di Usufrutto:
disciplinato dagli artt. 978 e ss del codice civile, trattasi di un diritto dai margini di applicazione molto ampi; esso, infatti, si estende al godimento di un bene di proprietà altrui e al percepimento dei frutti che da quel bene derivano. In tale ipotesi, al proprietario residua solamente la c.d. “nuda proprietà”.
2d) Diritto d’Uso:
disciplinato dall’art. 1021 del codice civile, consente al titolare di servirsi di un bene di proprietà altrui e giovarsi degli eventuali frutti maturati limitatamente ai bisogni propri e della famiglia.
2e) Diritto di Abitazione:
disciplinato dall’art. 1022 del codice civile, consente al titolare di abitare una casa, anche in questo caso, nei limiti del bisogno proprio e della propria famiglia.
2f) Diritto di Servitù:
disciplinato dagli artt. 1027 del codice civile e seguenti, consiste nel peso imposto su un fondo (detto fondo servente) di proprietà altrui al fine di trarre una utilità per il proprio fondo (detto fondo dominante).
3) Diritti reali di garanzia:
sono diritti che attribuiscono al titolare il potere di vincolare un bene di proprietà altrui al fine di garantire il soddisfacimento di un proprio credito. Se i diritti reali di godimento limitano il potere di utilizzo che il proprietario può esercitare sul bene, con il diritto reale di garanzia, il titolare del medesimo può limitare il potere di disposizione del bene da parte del relativo proprietario.
Tra i diritti reali di garanzia distinguiamo:
3a) Pegno:
disciplinato dagli artt. 2874 e seguenti del codice civile, esso è il diritto reale su un bene mobile di proprietà del debitore che viene concesso da quest’ultimo al creditore a garanzia dell’adempimento di una obbligazione. In poche parole, in caso di inadempimento, il pegno consente al titolare di tale diritto di soddisfare il proprio credito tramite l’assegnazione del bene stesso o tramite il ricavato che deriva dalla vendita del bene dato in pegno. In tale ipotesi il debitore viene spossessato del bene, il quale viene detenuto e custodito o dal creditore o da un custode.
La ratio di tale circostanza risiede nella difficoltà di rendere conoscibile ai terzi potenziali acquirenti o creditori dell’impegno che grava sul bene e di impedire dunque che il suddetto venga alienato o ceduto all’insaputa del titolare del diritto di pegno. Purtroppo, infatti, non per tutte le categorie di beni mobili esiste un forma di pubblicità idonea a consentire ai terzi di conoscere preventivamente le vicende che gravano sul bene.
Il creditore in siffatta ipotesi non può esercitare poteri che vadano oltre quelli che gli derivano dalla garanzia, per cui non potrà disporre del bene se non in caso di inadempimento e, qualora il debitore datore di pegno dovesse rendersi adempiente, il creditore dovrà restituire quanto ricevuto in pegno.
3b) Ipoteca:
disciplinata dagli artt. 2808 e seguenti del codice civile, tale diritto consiste nel potere del creditore di espropriare il bene sul quale è stata costituita l’ipoteca.
Possono formare oggetto di ipoteca i beni immobili unitamente alle relative pertinenze, i beni mobili registrati (autovetture, aereomobili, ecc), nonché i diritti reali di godimento di cui sopra, fatta eccezione per le servitù.
L’ipoteca può essere volontaria, legale o giudiziaria.
E’ volontaria quando, come suggerisce l’aggettivo che l’accompagna, è la parte proprietaria di un bene o titolare di un diritto reale di godimento che decide di costituirvi sopra una ipoteca.
E’ legale, invece, quando essa viene costituita nella tassative ipotesi previste dalla legge. Ai sensi dell’art. 2817 del codice civile, hanno ipoteca legale:
- l’alienante in caso di vendita di immobile sul bene alienato per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
- i coeredi, soci e altri condividenti sopra gli immobili assegnati ai condividenti a garanzia del pagamento dei conguagli;
- lo Stato sopra i beni dell’imputato o del civilmente responsabile per il pagamento delle spese processuali.
Si dice, invece, giudiziale, quando l’ipoteca viene costituita su un bene del debitore sulla base di una sentenza di condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione.
In tutti i summenzionati casi, la costituzione di tale diritto di garanzia avviene con la stipulazione di un atto ad hoc nel caso di ipoteca volontaria e legale o in caso della giudiziale con la pronuncia di una sentenza favorevole al creditore; in tutti i casi è poi opportuno che sia il creditore a richiedere l’iscrizione nei pubblici registri immobiliari del predetto diritto di garanzia sul bene del debitore.
Tale adempimento, in caso di costituzione di ipoteca, è fondamentale in quanto attua una forma di pubblicità delle vicissitudini che gravano sul bene ipotecato, al fine di tutelare il creditore rispetto ad una eventuale disposizione del bene operata dal debitore allo scopo di sottrarre quel determinato bene alla garanzia del credito, ma anche eventuali potenziali acquirenti dal compimento di un affare poco vantaggioso in quanto il bene risulta già “prenotato” per il soddisfacimento di una determinata obbligazione.
Nel caso in cui, più creditori, a vario titolo, vogliano iscrivere ipoteca su un determinato bene, la preferenza tra i creditori nel soddisfarsi sul bene viene accordata dalla legge a colui che ha iscritto per primo l’ipoteca e non a colui che possiede il titolo più risalente.
Milano, 3 Febbraio 2017
Avv. Francesco Maria Galli Patrocinante in Cassazione
Dr.ssa Valentina Mantega Dottore in Giurisprudenza