Il Condominio: cos’è e quando possiamo parlare di Condominio
L’Istituto del Condominio è stato disciplinato in modo sistematico solo con il Codice Civile del 1942.
Più precisamente nel Codice Civile si parla del Condominio quando si tratta del diritto di proprietà ed ancor più specificatamente della comunione di un bene immobile.
La peculiarità del Condominio è che coesistono nello stesso palazzo parti o porzioni di proprietà esclusiva (ad es. appartamenti, negozi ecc.) e parti di proprietà comune. Leggendo l’art. 1117 del Codice Civile dal titolo “Parti comuni dell’edificio” troviamo un’elencazione delle parti comuni quali “il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate” nonché “i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento …..”.
L’art. 1129 del Codice Civile dal titolo: “Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore” prevede che “Quando i condomini sono più di otto” sorge l’obbligo di nominare un Amministratore dell’edificio, mentre l’art. 1138, I^ comma, del Codice Civile dal titolo: “Regolamento di Condominio” stabilisce che “Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento”. Occorre sottolineare che la previsione legislativa prevede l’obbligo del regolamento in quanto dice “deve” essere formato il Regolamento e non “può” essere formato.
A mio parere sarebbe stato preferibile coordinare meglio l’ art. 1129, I^ comma, con l’art. 1138, I^ comma del Codice Civile, in quanto l’Amministratore per gestire correttamente ed in maniera più agevole un Condominio ha necessità di avere un Regolamento, che è obbligatorio solo quando i condomini sono più di dieci, mentre l’obbligo di nominare l’Amministratore scatta solo quando i condomini sono più di otto. In sostanza si doveva indicare l’obbligo di nomina dell’Amministratore e di avere il Regolamento Condominiale in entrambi i casi con lo stesso numero di condomini (otto o dieci).
Con la Legge n. 220 del 11/12/2012 il legislatore ha apportato una serie di modifiche alla disciplina del Condominio, vorrei evidenziare che ci sono voluti ben settant’anni per varare una nuova legge che cercasse di adeguare l’istituto del Condominio ai nostri tempi, dopo che era stato approvato il Codice Civile con Regio Decreto n. 262 del 16/03/1942.
Avv. Francesco Maria Galli
CURIOSITA’
L’etimologia della parola Condominio deriva dal latino medioevale “condominium”, e più precisamente dalla parola composta del latino “cum” (con) e “dominium” (proprietà).
Chissà se già nel medioevo esistevano delle “forme” di Condominio?