Tipi di crediti
Nella nostra società complessa esistono diverse tipologie di crediti, che possono sorgere dal mancato pagamento della fornitura di merci, da un risarcimento del danno, dalla vendita di un bene che non viene pagato, dal mancato versamento dei canoni di locazione, delle rate delle spese condominiali non onorate e via dicendo.
Per brevità e per rimanere nel tema che ho voluto trattare con questo sito mi limiterò ad analizzare i crediti in relazione ai rapporti di locazione e quelli condominiali.
Il contratto di locazione è un negozio giuridico che prevede il pagamento di un corrispettivo (canoni o pigioni) per la concessione in godimento di un bene immobile. La normativa in materia di locazioni di beni immobili prevede differenti tipologie e tutele contrattuali a seconda del tipo di immobile che viene dato in godimento: appartamento ad uso abitazione; immobile ad uso commerciale; autorimesse; magazzini ecc. In tutti i rapporti locatizi vi è comunque l’obbligo di pagare i canoni e qualora l’immobile sia in un Condominio di corrispondere anche le spese condominiali di competenza del conduttore, salvo diversa pattuizione delle parti (nella misura e nei casi consentiti). Qualora il conduttore non adempia la sua obbligazione principale (il pagamento del canone) il locatore maturerà un credito e potrà quindi chiedere coattivamente il pagamento delle somme dovute e la risoluzione del contratto. La procedura prevista è quella sommaria dello “sfratto per morosità” con possibilità di chiedere contestualmente l’emissione di un Decreto Ingiuntivo immediatamente esecutivo. Il Decreto Ingiuntivo sarà il “titolo esecutivo” su cui fondare l’azione coattiva di recupero delle somme dovute.
Per gli immobili facenti parte di un Condominio sorge l’obbligo di pagare le spese condominiali ordinarie e straordinarie da parte dei singoli condomini, che vengono suddivise in rate condominiali (spesso quattro rate annuali, ma l’assemblea può prevedere anche un numero maggiore o minore di rate). Una volta approvato dall’assemblea dei condomini il consuntivo della gestione passata ed il preventivo per la gestione futura il Condominio avrà il diritto di esigere i pagamenti alle scadenze stabilite dal singolo condomino. L’Amministratore, in base alla Legge n. 220 del 11/12/2012 di riforma del Condominio, ha oggi l’obbligo di procedere al recupero dei crediti condominiali, salvo diversa dispensa da parte dell’assemblea. La ragione è ovvia: se il Condominio non incassa le rate l’Amministratore non potrà fornire i servizi da erogare ai condomini quali il riscaldamento, la pulizia delle scale e delle parti comuni, la manutenzione del giardino, il pagamento dello stipendio del custode ove presente, l’illuminazione delle parti comuni e via dicendo. Il legislatore ha ritenuto talmente importante tale credito che nelle disposizioni di attuazione del Codice Civile ha previsto l’art. 63 intitolato “Riscossione contributi condominiali” che recita: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ….”.
Da questa specifica previsione legislativa si capisce quale importanza rivestano i pagamenti delle spese condominiali per la vita del Condominio.
Avv. Francesco Maria Galli